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요즘 한국 집값을 보면 상당한 거품이 있지 않나 생각이 들 때가

많습니다. 최근 몇 년 간 서울 특정 지역의 집 값 상승률을 보면

코로나 때문에 혹은 세계 경제 영향으로 살기 힘들다고 하는데

어디서 그렇게 돈 많은 사람들이 많나 의구심이 들 때가 많죠.

코로나로 인해 세계 정부들이 경제 침채를 막기 위해 돈을 시중에

풀어 시장에 돈이 넘쳐나 주식이나 부동산 가격이 급등하는

현상이라는 사람들도 있고 서울 특정 지역의 집 값이 지속적으로

상승하는 이유는 세계 어느 도시와 비교해도 저평가가 되어있기

때문에 아직도 집 값은 싸고 계속 올라갈 여력이 있다라고

주장하시는 분들도 계십니다. 

예전에 한창 유학 붐이 일고 한국은 살기 힘들어 이민자들이 많을

당시 한국 서울 집 팔고 미국가면 집에 수영장이 있고 바다를

감상할 수 있는 저택에서 살 수 있다는 말을 종종 들었습니다.   

예를들어 위 사진과 같은 집에서요. 만약 서울 집을 팔고 위 사진과

같은 집에서 미국에서 살 수 있다면 얼마나 서울 집 값에 거품이 많이

낀걸까요? 

과연 위 사진과 같은 집을 서울 집을 팔면 살 수 있을까요? 위

사진에 있는 집은 미국 플로리다 주에 있는 집이고 집 값은 무려

한화로 약 1,000억원이 넘습니다. 그러면 미국 내 한국인들이 많이

사는 LA는 어떨까요?

위 사진에 있는 집들은 어떤가요? 저택이라고 불릴만하죠? 위

집은 LA쪽 Beverly Hills에 위치한 집으로 Beverly Hills는

한국에 강남과 같은 곳입니다. 과연 집 값은 어떨까요? 위 사진의

집 값도 무려 1,000억 이상이 됩니다. 전혀 한국 서울 집을 팔아서

살수가 없는 집이죠.

그럼 서울 강남 집 중에서 비싼 집을 50억 정도로 잡고 50억을 가지고

미국 LA에 가면 어떤 집을 살 수 있을까요?

   약 50억 정도로는 위와 같은 집을 구매할 수 있으며 위치는

강남처럼 서울의 중심가가 아닌 LA 근교에 위치한 집 입니다.

어쩌면 세계 대도시의 값 비싼 집들을 보고 서울이 한국의 수도이고

세계 경쟁력에 비해 서울 집 값이 세계 여러 주요 도시보다 저평가가

되어있다라고 주장하시는 분들은 위와 같은 자료를 근거로 이야기를

하시는 것이 아닌가 싶습니다.

그럼 여러 이유로 그래도 해외로 이민을 가고 싶고 특히 미국으로

이민을 가고 싶다라고 마음을 먹었을 때 미국에서 부동산 구매 혹은

투자 시 주의해야 할 점을 알아보도록 하겠습니다. 

아무래도 외국인 입장에서 부동산 매매를 해야 하다보니 시간이

지나면서 관련 법이 바뀔 수가 있으니 구매 전 다시 한 번더 전문가와

상담을 받으시기 바랍니다.  

미국 부동산 매매 / 투자 Highlight

1) 미국 집 구입 시 매매 수수료는 부동산 판매자가 부담한다.

2) 계약 송금 등에 필요해 한국에서 미국으로 돈을 송금 시 '해외부동산 취득신고서'를 제출해야 하며 별도 제약은 없고 2008년 외국환거래법에서 투자목적의 해외 부동산 취득 금액에 대한 제한이 폐지되어 해외 송금액도 제한 없다.

3) 미국에는 부동산 취득세가 없다.

4) 미국 부동산 매매 시 소개비는 모두 판매자가  부담한다.

5) 한국에서 취득세 낼 필요 없고 미국에서 관련 세금만 내면 된다.

6) 한국에서 보유세를 안내며 미국에서만 내면 된다.

미국에서 마음에 드는 집을 알아보고 계약을 하기 

위해 한국에서 미국으로 송금에 앞서 해외 부동산 취득신고서

양식을 작성하고 해당 아파트에 대한 계약서 (또는 가계약서)

사본 등을 국내 은행에 제출하면 은행 창구에서 해당 금액만큼

환전 및 송금이 가능합니다.

미국 포함 기타 해외 부동산 구입시에도 비슷한 절차와 신고를

하면 되어 절차는 거의 비슷하다고 보시면 됩니다.

취득단계

 취득단계시 각종 세금 등은 투자국에서만 냅니다.

보유단계

재산세, 지방세는 투자국에서만 내지만 미국 현지인에게 월세 같이

세를 주어 발생된 소득세는 해외/국내 모두 내야합니다.

국내는 종합소득세에 합산하여 그에 맞는 세율로 계산하고

외국에서 낸 만큼 경비산입하여 100% 인정 받아, 초과분만

국내에 납부하면 됩니다.

예를들어 미국 소득세율 적용하여 납부할 세금이

1,000만원이라고 가정하고 한국 종합소득세 소득세율 적용하여

납부할 세금이 1,100만원이라고 가정하면 미국에는 소득세를

1,000만원 내고 국내에는 나머지 100만원만 내면 됩니다.

정반대로 미국 소득세율 적용하여 납부할 세금이

1,000만원이라고 가정하고 한국 종합소득세 소득세율 적용하여

납부할 세금이 900만원이라고 가정하면 한국에서 100만원을

돌려받는 것이 아닌 미국에 그대로 소득세 1,000만원 내고

국내에서는 소득세를 내지 않습니다. 어떻게 보면 불합리하다고

주장하시는 분들이 계실 수 있는데 안타깝지만 환급을 받을

수는 없습니다.

재산세

한국과 다르게 미국 같은 경우 주마다 법이 다른 경우가 있습니다.

한국 같은 경우 경기도, 강원도 등 여러 도가 있지만 각 도마다

법이 다르지 않는 한국인 입장에서는 미국 같은 경우 State 즉

주마다 법이 다르다는 것을 이해하기가 참 힘들죠. 같은

미국이라는 한 나라에 있는데도 말이죠. 그래서 주마다 부동산

재산세 요율이 다른데 미국 LA (Los Angeles)에 속해있는

캘리포니아 주 같은 경우 각 카운티 별로 구입가의 1% 정도의

기본 요율에 해당 시에서 추가하는 세금이 어느정도 얹어져

1. 몇 %의 재산세를 1년에 2번에 나누어 납부하게 됩니다

(4월, 12월). 같은 동네에 있어도 새 집 같은 경우 %가 약간 더

높을수가 있는데 새집 동네를 개발한 비용이 전가되는 특별세가

추가되기 때문입니다. 이를 Mello Roos라고 하는데, 이것은

기간이 한정되어 있는 세금으로, 개발사가 발행한 정부채권이

만기가 되면 소멸되게 됩니다. 

미국 부동산 취득 비용

필요한 다운페이먼트 (Down Payment) 금액에

에스크로 비용, 융자비용 등이 추가되는데 주택가격 및

융자금에 따라 차이가 있습니다. 

약 US$5,000 ~ US$10,000 정도로

예상하시면 됩니다.

    미국에서 주택거래는 주택주가 에이전트를 고용하여 집을 내

놓게 되면 이를 MLS (Multi Listing Service)라 불리우는

에이전트용 주택정보사이트에 올려 놓게 되어 있고 이 정보를

통해 다른 에이전트들이 고객을 연결하여 거래가 됩니다. 거래시

판매자측 에이전트는 Listing Agent가 되고 구입자측 에이전트는

Selling Agent가 되어 에이전트끼리 각자의 고객을 대신하여

흥정을 하게 됩니다. Buyer나 Seller의 직접적인 교류는 전혀

없이 모든 문제를 에이전트끼리 해결하게끔

하여 이해 당사자끼리의 감정적인 부분을 최대한으로 차단하여

거래가 공정하고 원만하게 이루어지도록 진행이 됩니다.

한국 같은 경우 부동산 중계인마다 다른 매물을 보유하고 있는데

미국 같은 경우 모두 같은 정보에 접근할 수 있는 위치에 있어서

신뢰하고 일을 맞길 수 있는 에이전트 한명에게 딜을 위임하는

것이 가장 좋은 방법입니다.

조언을 드리자면 해당 지역을 잘 아는 에이전트를 고르는게 큰

도움이 됩니다. 그 지역 전문가가 아닌 에이전트는 정확한 지역

정보에 의거한 주택 선정에 아무래도 불리하기 때문입니다.

  확실히 알고 철저히 준비해야 한다...

비해 많은 제약이 있습니다. 사기나 피해를 막기 위해 본인이

철저히 준비를 하고 가능하면 실제 투자 및 구매할 부동산을

둘러본 후 결정을 해야 합니다. 

 오늘은 여기까지 하겠습니다.